Une fiscalité importante sur les revenus fonciers
La fiscalité des revenus foncier est parmi les plus lourdes de notre pays, comment est-elle calculée ?
Le revenu foncier est imposé au même titre que le revenu d’activité, soit l’application de votre tranche marginale d’imposition à quoi il faut ajouter la CSG/CRDS.
Vous pourrez néanmoins déduire les charges (taxe foncière, charges, travaux, assurances et intérêts d’emprunt) si vous avez opté pour le régime réel, ou bien bénéficier de 30% d’abattement si vous avez choisi le micro foncier.
Exemple du régime réel :
TMI : 30%
Loyer annuel perçu : 12000€
Charges annuelles déductibles : 4000€
Votre bénéfice foncier est de 12000€ auquel on déduit les charges déductibles, on appliquera les 30% d’impôts ainsi que les 17,2% de CSG/CRDS
– Bénéfice foncier : 12 000€ – 4000€ = 8000€
– Impôts sur le revenu foncier : 8000 x 47,2% = 3776€
Exemple du régime micro foncier :
TMI : 30%
Loyer annuel perçu : 12 000€
Abattement 30%
Votre bénéfice foncier est de 12000€ auquel on déduit l’abattement de 30%, on appliquera les 30% d’impôts ainsi que les 17,2% de CSG/CRDS
– Revenus foncier imposable : 12 000€ – 30% = 8400€
– Impôts sur le revenu foncier : 8400€ x 47,2% = 3964,80€
Diminuer cette fiscalité grâce au déficit foncier
Le déficit foncier permet de neutraliser cette fiscalité, comment ? tout simplement en investissant dans l’immobilier ancien que l’on va réhabiliter par le biais d’un professionnel.
Mais ce n’est pas le seul avantage, le montant des travaux venant s’imputer sur les revenus globaux vous bénéficier de deux leviers d’optimisation fiscale.
Attention il faut savoir certains points :
– Montant des travaux déductible à hauteur de 10 700€ sur les revenus globaux
– Montant des travaux déductible en totalité sur les revenus fonciers
– Le déficit foncier non utilisé est reportable pendant 10 ans, mais déductible seulement sur les revenus fonciers.
– La durée de détention avant revente est de 3 ans après la dernière année de déduction sur les revenus fonciers.
– Le régime du micro foncier n’est pas compatible, il vous faudra passer obligatoirement au régime réel.
Le logement doit être destiné à la location non meublée et à l’usage de la résidence principale, seuls les travaux de rénovation sont concernés ce qui ne comprend pas les travaux d’agrandissement ou de construction.
Pour se lancer dans ce type de dispositif très encadré, faites-vous accompagner par un de nos expert en immobilier, pour le montage de l’opération et surtout pour la déclaration d’impôts plutôt complexe.